La nueva Ley de Vivienda en España, la cual continúa en negociaciones y modificaciones desde por lo menos hace tres años, tiene su última versión, en la que se ha concretado y ampliado la intervención en el mercado y el control real de las rentas descritas en el primer texto. Ahora, los alquileres en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de rentas como para nuevos contratos.
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Topes de renta y tipos de propietarios
Los propietarios que posean 5 o más inmuebles, en un área tensionada, serán considerados como grandes tenedores y se les aplicarán las medidas y especificidades para este régimen.
Para aplicar los topes se tendrá en cuenta la modalidad de contrato y el perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área de tensión, el límite vendrá marcado por el contrato previo, además de dar una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivarles a rentar sus inmuebles.
Para los grandes propietarios, el tope se establecerá a través de la aplicación de un índice de referencia que se encuentra en preparación y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Mientras tanto, durante 2023 se aplicará el límite del 2 por ciento actual, para el 2024 será del 3 por ciento a todos los contratos en vigor, sin importar el tipo de propietario.
Las ‘zonas tensionadas’
“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”.
Cada Comunidad Autónoma puede declarar barrio o un municipio como ‘zona tensionada’, la cual también, puede incluir en la revisión al Ayuntamiento del municipio en la que se estén estudiando estas zonas.
Una zona tensionada debe cumplir, por lo menos, uno de estos dos requisitos:
- Su costo incrmenetó 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años.
- El precio medio de la vivienda supere el 30 por ciento de los ingresos medios de la zona.
En el caso de renta, una zona tensionada deberá cumplir, al menos, una de estas dos formalidades:
- Que el precio medio de la hipoteca o de la renta más los gastos y suministros básicos esté por encima del 30 por ciento de la renta media de las casas.
- Que el costo de compra o renta de la casa haya incrementado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años antes de la declaración de área tensionada.
Una zona tensionada podrá ser desde un distrito previamente censado como micro zona, pasando por áreas mucho más grandes, hasta Comunidades Autónomas enteras, siempre que cumplan con una de estas dos condiciones señaladas.
Inquilinos y propietarios
El propietario está obligado a cubrir los gastos y honorarios inmobiliarios originador por la renta de una casa, o cualquier tipo de inmueble.
"El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será él, quien pague los gastos que dicho servicio genere", señala la ley. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes propietarios.
Los propietarios que se encuentren en busca de otras alternativas para compensar esos gastos no tendrán opciones, pues la ley prohíbe también incrementar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, como costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no se encuentren acordadas previamente.
Así, se evita una posible vía para el fraude de ley en el aumento de rentas bajo estas excusas. Asimismo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes, cerrando otra posible vía de fraude y protegiendo a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de renta.
Desahucios
Este apartado de la Ley Vivienda cuenta con varias medidas para lograr alcanzar la protección: terminar con los desahucios sin fecha predeterminada, por lo cual, será obligatorio establecer una fecha y una hora para su ejecución. De la misma manera, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, siendo posible aplazar los procesos más de dos años. Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Cada comunidad podrá articular mecanismos propios de mediación y alternativa de casa necesaria.
Impuestos a pisos vacíos
Para incentivar el alquiler de aquellas casas que se encuentren sin ser habitadas más de dos años, cuyos propietarios posean más de cuatro casas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150 por ciento.